Verlaagd btw-tarief voor privé-initiatieven sociale huisvesting

In de sociale huisvesting is al langer een verlaagd btw-tarief, 6 of 12%, van kracht voor de oprichting en verkoop van woningen. Sinds begin dit jaar is het toepassingsgebied van het verlaagd tarief van 12 % ook uitgebreid naar privé-initiatieven. Hiervoor moeten privé-investeerders wel aan enkele extra voorwaarden voldoen.

Btw-tarief bij sociale huisvesting

De oprichting en verkoop van woningen en wooncomplexen bestemd voor sociale huisvesting is al langer onderworpen aan een verlaagd btw-tarief. Onder deze regeling vallen eveneens werken in onroerende staat.

Het tarief bedraagt:

• 6 % als de handeling wordt gefactureerd aan een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of woningfonds
• 12 % als de handeling wordt gefactureerd aan een provincie, gemeente, intercommunale, ocmw, of een erkende instelling zoals een psychiatrische instelling of een woonzorgcentrum

Let op: het zijn de oprichting, de verkoop en de werken in onroerende staat die van het verlaagd tarief kunnen genieten. De 'sociale' verhuur die daarop volgt, is normaal gezien vrijgesteld van btw.

Ook privé-initiatieven kunnen genieten van 12% tarief

Ook privé-investeerders kunnen van het verlaagd tarief genieten voor de oprichting, verkoop en werken in onroerende staat van woningen bedoeld voor sociale huisvesting. Enkele zaken die uitdrukkelijk worden uitgesloten zijn onder andere tuinaanleg, afsluitingen, zwembaden, sauna's, tennisbanen, ...

Als voorwaarde geldt dat de woning bestemd moet zijn voor sociale huisvesting.

De bouwheer, eigenaar, koper moet de woning:

• verhuren aan een publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon die de woning dan in het kader van sociale huisvesting verder verhuurt
• zelf verhuren, maar dan wel binnen een beheersmandaat met een publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon. Onder publiek- en privaatrechtelijke rechtspersonen vallen o.a. huisvestingmaatschappijen, woningfondsen, provincies, gemeentes, intercommunales, ocmw's, maar ook autonome gemeentebedrijven en sociale verhuurkantoren.

De huur moet afgesloten worden voor een minimumperiode van vijftien jaar. indien deze niet wordt gerespecteerd, verliest de investeerder het voordeel van het verlaagd tarief vanaf het jaar waarin de huur afloopt. Voorbeeld: als deze voorwaarde niet meer gerespecteerd wordt vanaf het achtste jaar, dan zal de investeerder dus 8/15 van zijn voordeel verliezen.

Uiteraard moet de koper/bouwheer ook administratieve formaliteiten vervullen. Zo moet hij verklaren dat de woning bestemd zal worden voor sociale huisvesting en moet hij een afschrift van het huurcontract indienen bij het btw-kantoor.

De verkoper/dienstverrichter moet op zijn factuur de datum en het referentienummer van de verhuurovereenkomst en het btw-controlekantoor dat bevoegd is voor de koper, bouwheer of leasingnemer vermelden. Daarnaast moet hij in de factuur verwijzen naar de toepasselijke wettelijke bepaling die het verlaagde btw-tarief van 12 % rechtvaardigt: “Uitvoering van werken die zijn bedoeld in rubriek XI van Tabel B van de bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 - Huisvesting in het kader van het sociaal beleid - Privé-initiatief”. Een kopie van de factuur moet bezord worden aan het btw-kantoor, en dit uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op de maand waarin de factuur uitgereikt had moeten worden.

Tarief voor werken in woningen ouder dan tien jaar

Wie al recht heeft op het verlaagd tarief voor werken in onroerende staat in woningen ouder dan tien jaar, kan dat tarief gewoon blijven toepassen. Dit is op twee punten voordeliger:

• het tarief ligt lager, 6 % in plaats van 12 % voor sociale huisvesting
• er moeten minder formaliteiten vervuld worden.

Source: Kluwer Easyweb