‘Kot te huur’. Met of zonder btw?

Waarom zou u btw aanrekenen op de verhuring van studentenkamers? Om de btw bij de bouw (of herinrichting) van die kamers te kunnen aftrekken. Eind 2020 kreeg een investeerder een ruling die hem toeliet btw aan te rekenen en dus de btw op de investering en op het onderhoud ook te kunnen aftrekken. Maar de wetgever heeft daar een stokje voor gestoken.

Hoteldienst

Onroerende verhuur is in principe vrijgesteld van btw. Daardoor is de btw die u
betaalt op de investering in het onroerend goed en op de kosten van die
activiteit, niet aftrekbaar. Daarop bestaan echter enkele uitzonderingen,
waaronder een uitzondering voor ‘het verschaffen van gemeubeld logies’.

Voor de Belgische fiscus is er sprake van het verschaffen van gemeubeld logies
als er hoteldiensten worden geleverd: daarbij denkt de fiscus aan de ontvangst
van de gasten, gemeubileerde kamers, terbeschikkingstelling van huishoudlinnen,
schoonmaak, en eventueel ook ontbijt.

Hotels en B&B’s vallen daar duidelijk onder. Maar voor de verhuur van
bijvoorbeeld vakantiewoningen is dat al minder evident, niettegenstaande de
genoemde diensten daar ook worden aangeboden. 

Na wat positieve beslissingen van de hoven en rechtbanken besliste de fiscus de
verhuur van een vakantiewoning met toepassing van btw te aanvaarden. Er werden
meerdere rulings in die zin aangenomen. En daarbij wordt dan telkens gekeken
naar de hogervermelde criteria (receptie, schoonmaken, …).

Maar op basis van die criteria moest de rulingcommissie eind 2020 bevestigen dat
de verhuur van studentenkamers (mits levering van de genoemde diensten, zoals
onthaal en schoonmaak) óók onder het btw-regime kon vallen.

De regering probeerde dit tegen te gaan met meerdere wetsontwerpen, maar dat
lukte niet omdat de Raad van State oordeelde dat de ontwerpen discriminerend
waren. Maar met een wetsontwerp van november 2021 lijkt iedereen in te stemmen.

Verhuur

Het begrip ‘verschaffen van gemeubelde logies’ wordt voortaan wettelijk
afgebakend met een kwantitatief criterium: er is maar sprake van het verschaffen
van gemeubeld logies als de verhuur van het onroerend goed niet langer duurt dan
3 maanden. Bij een verhuur aan toeristen of aan bezoekers voor korte termijn is
er dan wél sprake van een hoteldienst. Verhuurt u aan toeristen of aan personen
op zakenreis, dan gebeurt dat veelal voor een korte termijn en is aan het
kwantitatief criterium voldaan.

Volgens de redenering van de wetgever is een verhuur van studentenkamers of een
verhuur van een vakantiewoning voor langere termijn meer gericht op een huur van
het onroerend goed.
De waarde van de bijkomende diensten is daar minder
belangrijk en daarom is er geen sprake meer van een hoteldienst.

Opgelet: het kwantitatieve criterium geldt niet alleen voor de
terbeschikkingstelling. Het geldt ook voor de persoon van de dienstverrichter.
Verhuurt u gebruikelijk studentenkamers voor periodes van drie maanden of meer,
dan is ook die ene keer dat u een kamer verhuurt voor een kortere periode,
vrijgesteld van btw.

Bijkomende diensten

Naast het kwantitatieve criterium wordt er ook gekeken naar de bijkomende
diensten. Er is maar sprake van het verschaffen van gemeubeld logies als
minstens één van deze diensten wordt aangeboden (zelfs als de verhuring korter
is dan 3 maanden):

Er moet een fysiek onthaal zijn van de gasten.

Er wordt huishoudlinnen ter beschikking gesteld.

Er wordt elke dag een ontbijt aangeboden.

Als één van deze diensten wordt geleverd én de verhuring is korter dan 3
maanden, dan is er sprake van een hoteldienst en is er wél btw verschuldigd.

Noteer dat de schoonmaak van de kamer – wat tot nu wél als een element was –
niet langer vermeld wordt.

Hotel of motel

Ondernemers die hun logies ‘hotel’ of ‘motel’ mogen noemen – dat zijn beschermde
benamingen – vallen automatisch onder de btw-regeling van het verschaffen van
gemeubeld logies. Zij moeten enkel aantonen dat zij aan het kwantitatief
criterium voldoen. 

Sinds 1 januari

Deze regeling trad in werking op 1 januari 2022 en bevat geen
overgangsbepalingen. Dat betekent dat wie momenteel vakantiewoningen verhuurt
voor bijvoorbeeld 4 maanden, niet langer btw mag aanrekenen. Wat de impact
hiervan is op de btw die reeds werd afgetrokken, is nog niet duidelijk. Het
aantal btw-plichtigen dat zich in deze situatie bevindt, zal misschien niet zo
groot zijn, maar er zijn enkele grote spelers op de markt, specifiek in de
sector van de studentenkamers, die hier een belangrijk voordeel verloren zien
gaan en die dus de financiering van hun projecten moeten herberekenen.