Vennootschap en aandeelhouder samen eigenaar… Geen goed idee

Wie samen met een andere persoon eigenaar is van een onroerend goed kan een einde maken aan die mede-eigendom door uit onverdeeldheid te treden. Het verdeelrecht bedraagt, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed, 2,5% in Vlaanderen of 1% in de beide andere gewesten. Bent u echter mede-eigenaar, samen met uw eigen vennootschap, dan betaalt u een verkooprecht van 12% of 12,5%. Waarom is dat?

‘Historische’ vennoten

U hebt een NV (een kapitaalvennootschap) en stel dat die NV een gebouw heeft.
Als de NV vereffend wordt en u het gebouw toebedeeld krijgt, is er een
verkooprecht verschuldigd. Ook als u het gebouw dat u zelf inbracht, bij de
vereffening terug krijgt. Dat verkooprecht bedraagt 12% in Vlaanderen en 12,5%
in de twee andere gewesten.

Bent u vennoot in een BV (een personenvennootschap) en krijgt u bij de
vereffening het onroerend goed, dan zijn er twee mogelijkheden:

Als u géén vennoot was op het ogenblik dat de BV de eigendom verwierf, betaalt u een verkooprecht.

Als u wél al vennoot was op het ogenblik dat de BV (of vroeger, BVBA) het gebouw kocht, of als u het gebouw zelf heeft ingebracht, dan bent u een ‘historische’ vennoot en komt u terecht in de wachtregeling.

De wachtregeling betekent dat u bij de vereffening enkel een vast recht moet
betalen. De fiscus wacht dan op wat er daarna zal gebeuren:

Als u het gebouw verwerft met andere vennoten die allemaal historische vennoten
zijn, dan kan u uit onverdeeldheid treden en is er enkel een verdeelrecht
verschuldigd.

Als het gebouw echter terecht komt bij iemand die géén historische vennoot is,
dan is het verkooprecht verschuldigd.

Achterdeurtje is doodlopend spoor

In een NV ontsnapt u dus niet aan het verkooprecht tenzij, … misschien …
Een
tiental jaar geleden ontstond de trend om als aandeelhouder samen met de
vennootschap een onroerend goed aan te kopen. U koopt bijvoorbeeld 10% van het
geheel – waarop u dan het verkooprecht moet betalen – en uw vennootschap koopt
de overige 90% – waarop ook het verkooprecht verschuldigd is, maar dat bedrag is
aftrekbaar als beroepskost. 

Na vele jaren, bijvoorbeeld als u de vennootschap wilt stopzetten, treedt u uit
onverdeeldheid en neemt u het deel van de vennootschap over. Volstaat dan een
verdeelrecht op die transactie?

‘Neen’, zegt de fiscus. Want de regeling rond de vennoten die een onroerend goed
verkrijgen uit hun eigen vennootschap is een bijzondere regeling, bedoeld als
antimisbruikbepaling. En die antimisbruikbepaling heeft voorrang op de algemene
regeling inzake verdeelrecht. Met de term ‘fiscus’ hebben we het hier zowel over
de federale fiscus (die nog gedeeltelijk bevoegd is voor de registratierechten),
als over Vlabel, dat bevoegd is voor de Vlaamse registratierechten.

Van eerste aanleg, via Cassatie naar het Grondwettelijk Hof

Er is al heel wat inkt gevloeid over deze interpretatie. Heel wat
belastingplichtigen trokken naar de bevoegde rechtbanken en hoven, om ten slotte
bij het Hof van Cassatie terecht te komen. Eén van de argumenten die daar werden
aangehaald was de schending van het gelijkheidsbeginsel. Dat is echter niet de
bevoegdheid van het Hof van Cassatie, wel die van het Grondwettelijk Hof. Het
gelijkheidsbeginsel lijkt in die zin geschonden te zijn dat de vennoot die in
onverdeeldheid is met zijn eigen vennootschap, een verkooprecht moet betalen.
Terwijl er van iemand anders, die geen vennoot is en die in onverdeeldheid is
met diezelfde vennootschap, enkel een verdeelrecht wordt gevorderd.

Het Grondwettelijk Hof meent echter dat dit onderscheid verantwoord is, omdat de
regel dat er een verkooprecht verschuldigd is als de vennoot een onroerend goed
uit de eigen vennootschap haalt, een anti-misbruikbepaling is, die effectief
voorrang heeft op het verdeelrecht. Terecht stelt men zich de vraag wélk
misbruik hier bestreden wordt. Bij aankoop van het onroerend goed werden de
rechten immers betaald, deels door de vennootschap, deels door de vennoot. Maar
de beslissing van het Grondwettelijk Hof maakt wel een einde aan de discussies.
Mede-eigendom tussen de vennootschap en één van haar vennoten wordt dus best
vermeden.