De precontractuele fase vanaf 1 januari 2023

Het oude Burgerlijk Wetboek, omwille van de initiatiefnemer ook wel de “Code Napoleon” genoemd, wordt gestaag vernieuwd. Begin 2023 wordt het nieuwe boek 5 – verbintenissenrecht van kracht. Belangrijk voor particulier én handelaar.

Nieuw… what’s in a name

We praten dan wel altijd over het “nieuwe” verbintenissenrecht, maar in de praktijk is het grootste deel van de bepalingen uit het nieuwe boek 5 een kopie van de oude bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (BW). En daar waar de bepalingen écht nieuw zijn, zijn ze vaak niet meer dan een codificatie van de uitleg die de rechtspraak en rechtsleer aan de oude bepalingen hebben gegeven. Het is dus niet zo dat er sprake is van een ware revolutie, maar er zijn wel enkele bepalingen die eruit springen. 

Zijn die – al dan niet nieuwe – principes meteen van toepassing vanaf 1 januari 2023? Neen! Het nieuwe BW is enkel van toepassing op de rechtshandelingen die gesteld worden vanaf 1 januari 2023. Bestaande contracten blijven dus onderworpen aan de oude regels. Het oude en het nieuwe Boek 5 zullen dus nog jaren naast elkaar blijven bestaan.

Bovendien zijn de nieuwe bepalingen meestal van suppletief recht. Dat betekent dat uzelf en uw partner andere afspraken kunnen vastleggen in uw overeenkomst. Het spreekt voor zich dat u dan erg duidelijk moet zijn om eventuele misverstanden te voorkomen.

Alle informatie

In het nieuwe verbintenissenrecht wordt er alleszins veel aandacht besteed aan de precontractuele fase. Vóór een contract tot stand komt, wordt er uiteraard tussen de partijen onderhandeld. De informatie die dan wordt uitgewisseld heeft een bijzonder grote impact op de wederzijdse verwachtingen. In het oude BW was daar nauwelijks aandacht voor. De rechtbanken konden enkel in extreme gevallen een partij die valse verwachtingen had gecreëerd, sanctioneren. Maar evident was dat niet. Nu krijgen de partijen – en dus ook de rechter – de tools in handen om de gecreëerde verwachtingen te valideren.

De partijen moeten voortaan “alle” informatie delen. Dus niet alleen de wettelijk verplichte informatie, maar ook de inlichtingen die vanuit de principes van goede trouw gegeven worden.

Bovendien wordt de kwaliteit van die informatie gewogen, rekening houdende met de hoedanigheid van de partijen, hun redelijke verwachtingen en het voorwerp van het contract. In een contract tussen 2 particulieren is de informatieplicht dus minder uitgebreid dan in een overeenkomst tussen twee professionals.

Precontractuele aansprakelijkheid 

Als de onderhandelingen foutief worden afgebroken, heeft de rechter voortaan een wettelijke basis om daartegen op te treden. De benadeelde partij heeft immers het recht om teruggeplaatst te worden in de situatie waarin hij zich zou hebben bevonden als er geen onderhandelingen hadden plaatsgevonden.

Suppletief recht

Zoals eerder al vermeld, zijn veel van de nieuwe regels van suppletief of aanvullend recht: ze gelden enkel als de partijen er niet uitdrukkelijk van afwijken.

Tussen professionele partijen is het gebruikelijk dat een zogenaamde letter of intent (LOI) wordt opgesteld. Daarin worden als het ware de spelregels vastgelegd waaraan de partijen zich houden tijdens de onderhandelingen. Zo wordt bijvoorbeeld afgesproken dat de onderhandelingen een bepaalde termijn niet mogen overschrijden of dat bepaalde informatie niet publiek gemaakt mag worden.

De LOI is ook het document waarin men zou kunnen afspreken dat de genoemde regels inzake precontractuele informatie niet van toepassing zijn of dat zij enkel in bepaalde situaties van toepassing zijn.

Lex specialis

Verlies niet uit het oog dat het burgerlijk recht “slechts” algemene regels (lex generalis) bevat. In sommige domeinen gelden bijzondere rechtsregels. Zo’n bijzondere set van regels, ook wel lex specialis genoemd, heeft voorrang op de lex generalis.

Zo gelden er in het distributierecht specifieke verplichtingen omtrent de precontractuele informatie, met specifieke sancties. Ook in het vennootschapsrecht geldt er een bijzonder regime voor de precontractuele aansprakelijkheid in het kader van een overnameovereenkomst.

Een rode draad bij wetswijzigingen is de tendens om de zwakste partij te beschermen. Ook het nieuwe Boek 5 met betrekking tot het verbintenissenrecht volgt die logica, waarbij in de precontractuele fase voldoende informatie moet worden uitgewisseld en die informatie op maat van de tegenpartij moet zijn.

Stel dat u als werknemer een studeerkamer inricht, die 5% van uw woning uitmaakt. U bent, samen met uw partner eigenaar van de woning. Als u uw werkelijke kosten bewijst en u de afschrijvingen inbrengt, is de afschrijving beperkt tot 5% van uw helft van de woning….

Stel dat u samen met een zakenpartner een zaak heeft in een gewone woning. De woning wordt door u beiden 100% voor beroepsdoeleinden gebruikt … Dan heeft u allebei recht op aftrek van de kosten voor de helft. Anders zouden de kosten 200% aftrekbaar zijn…

Stel dat u samen met uw broer een woning hebt. U heeft de benedenverdieping, waar u een handelszaak uitbaat, en uw broer woont in de verdieping erboven, maar hij heeft niets met de zaak te maken… Dan is het even logisch dat de kosten m.b.t. de woning slechts voor de helft aftrekbaar zijn.
En als u die benedenverdieping zelf dan ook nog niet helemaal voor beroepsdoeleinden gebruikt (u woont bijvoorbeeld in de kamers achter de winkel), dan moet uw deel ook nog eens tot het beroepsmatige gedeelte beperkt worden.

Een dubbele beperking? Ja dus.

Gemeenschap van goederen

Bij een huwelijk ontstaan er 3 vermogens: de vermogens van elk van de gehuwden, plus het gemeenschappelijke vermogen. U kunt wel wat spelen met dat gemeenschappelijke vermogen via een huwelijkscontract: u kunt het gemeenschappelijke vermogen beperken of het zelfs helemaal afblokken. In dat laatste geval spreken we van een algehele scheiding van goederen. De goederen zijn dan ofwel van de ene, ofwel van de andere partner, of van beide partners samen in mede-eigendom. Een gemeenschap van goederen gaat een tikkeltje verder dan mede-eigendom, omdat er dan een volledige vermenging is van de eigendom.

Wat blijkt nu: de administratie is altijd van mening geweest dat de dubbele beperking van hierboven (beroepsgedeelte x eigendomsaandeel) niet moet toegepast worden als het betrokken gebouw een gemeenschappelijk goed is van de gehuwden.  

Enkel de beperking tot het beroepsmatige gedeelte speelt dan. Als u als zelfstandige dus uw zaak uitoefent in een gebouw dat zich in de gemeenschap van goederen bevindt, hoeft u enkel rekening te houden met de beperking tot het beroepsgedeelte om de aftrek te bepalen.

Een parlementaire vraag bevestigt … of niet

De federale minister van Financiën kreeg een vraag voorgelegd over een werknemer die een deel van zijn woning begint te gebruiken voor telewerk. En zoals te verwachten viel, bevestigt de minister dat
a) telewerk recht geeft op de afschrijving van de woning, en
b) de dubbele beperking van toepassing is.

Wat hij niet bevestigt, is het administratieve standpunt dat er geen eigendomsbeperking wordt toegepast voor gebouwen die zich in de gemeenschap van goederen bevinden.
Moeten we daar gevolgen aan verbinden? De vraag die gesteld werd had betrekking op een concrete zaak, waarbij de partners niet gehuwd waren. Zij waren dus mede-eigenaars. Eigenlijk werd dus niet gevraagd of de tolerantie nog bestond.

Anderzijds moet toegegeven worden dat de administratieve tolerantie wel wat gedateerd is. Een verschillende behandeling tussen gehuwden en (al dan niet wettelijk) samenwonenden is een discriminatie die voor geen enkele rechter stand zal houden.

De vraag is dus of de minister de tolerantie voor de goederen in de huwelijksgemeenschap bewust of onbewust vermeden heeft…

Algemene versus specifieke kosten

Ter afsluiting past het zeker om nog even te verduidelijken dat de dubbele beperking alleen van toepassing is op kosten die betrekking hebben op het hele gebouw. De afschrijving van de aanschaffings- of vervaardigingsprijs van het gebouw is daar het meest voor de hand liggende voorbeeld van.

Kosten die specifiek betrekking hebben op het zakelijke gedeelte van het gebouw (zoals de verwarming, de elektriciteit, de inrichting, …) zijn uiteraard 100% aftrekbaar, omdat ze ook 100% beroepsmatig zijn. De beperking in verhouding tot de eigendom is dan niet van toepassing.